相続した親の家を売る場合の特例（2）
相続で親の家を相続したものの、誰も住まずに空き家のままにしている。そんなケースが近年、増えています。
相続した親の家（空き家）の扱いとしては、売却が有力な選択肢であり、注目したいのが「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除」です。
ただし、この特例は要件が複雑で、分かりにくい面があります。重要なポイントを前回に引き続き見ていきます。
- 特例を受けるための適用要件
特例を受けられるのは、親の家（空き家）を相続し、その建物および土地を売却する人です。
注意しなければならないのは、相続の時から売却のときまで、事業に使ったり、人に貸したり、あるいは自分で住んだりしてはいけません。つまり、売却するまではずっと空き家にしておく必要があることです。
しかも、建物については、ずっと空き家にしておきつつ、売却のときまでに現在の建築基準法が求める一定の耐震基準（いわゆる「新耐震基準」）を満たす必要があります。
前回も少し触れましたが、そもそもこの特例の対象となる建物は、1981年5月31日以前に建築された「旧耐震基準」であることが条件です。
その建物を耐震リフォームで「新耐震基準」を満たすようにしなければならないのです。
戸建て住宅の耐震リフォームは、構造や規模によっても変わりますが、少なくとも100万円以上、場合によって数百万円かかることもあります。
そう考えると、建物を取り壊し、敷地のみ売却するほうが合理的でしょう。ただし、建物の取り壊しにもコストがかかります。こちらも建物の構造や規模、さらには道路付けの状況などにより変わりますが、首都圏では40坪の木造で150万円前後が目安といわれたりします。
売却するのは、相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。ちょうど3年ではなく、3年目に当たる年の年末まで売ればＯＫです。
また、売却代金は1億円以下でないといけません。1億円ぴったりでも構いませんが、１円でも超えると対象外になります。
ただし、1億円以下かどうかの判断は非常に厳しくされます。具体的には、特例の対象となる売却だけでなく、相続のときから売却した年の3年目に当たる年の年末までの間に親の家（空き家）を分割して売った分や、他の相続人が売却した分も含めて判断されるので注意しなければなりません。
そのほか、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」など他の特例とは選択となりますし、売った相手が親子や夫婦など特別な関係にある人の場合は対象外です。
手続きにあたっては、こうした適用要件を満たすことを証明する資料をいろいろ揃える必要もあります。
相続した親の家（空き家）を処分するにあたって、「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除」はとても有利な特例ですが、じっさいに利用するには専門家などに必ず相談するようにしてください。
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